奥运期间房贷四大省钱还款方式有“看头”

来源：腾讯时间：2008-08-12 点击：
标签：奥运房贷还款省钱

　　奥运会备战进入尾声阶段，8月8日“重头戏”即将开锣，这是今年重大的举国盛事，许多行业更是为了奥运会的筹备一路狂闪“绿灯”。就房地产个贷金融市场而言，不少购房人也以奥运会为“分水岭”借以观望楼市，对奥运会过后的北京楼市价格走势充满了“期待”。

　　“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，既然现在借款人已经产生了浓郁的持币观望购房态度，那么不妨在奥运会期间好好的调整一番，让这些人群对比一下最省钱、最适合自己的还款方式，也好自由应对奥运会过后的房产个贷金融市场。

　　等额本金：

　　举例：2007年首套贷款住房，银行贷款50万，7成20年还清，贷款利率6.6555％。

　　计算：根据上述条件，以等额本金还款法偿还贷款，其月供、总还款额及总利息额如下：

　　“伟嘉安捷”专家指出，从2007年1月1日计算贷款月供，借款人第一个月应还本金为2083.33元，应还利息为2865.56元，第一个月的还款额为4948.9元。根据等额本金逐月利息递减的特点，在不考虑提前还款的前提下，20年过后截止到2026年12月1日，最后一个月应还本金仍是2083.33元，应还利息为11.94元，最后一个月的还款额为 2,095.27。最终，银行贷款50万，20年全部还清后，借款人总的利息支出为338,981.79元。

　　点评：从等额本金的优势来看，虽然在初始阶段借款人往往会感觉到还款压力的增大，然而随着贷款时光的流逝，在归还银行本金不变的情况下，借款人的利息支出却是越来越少的，在央行加息预警信号如影随行的今天，使用等额本金还款法能够节省较大的利息支出。

　　适用人群：固定收入较高且稳定人士。如国家机关公务员、外企收入较高者等。

　　等额本息：

　　举例：银行贷款50万，7成20年还清，贷款利率6.6555％。

　　计算：还是以贷款50万为例，按照等额本息还款方法计算，其月供、总还款额及总利息额如下：

　　银行贷款50万，以后每个月的月还款额为3775.11元，还款总额为906027.12元，借款人总的利息支出为406,027.12元。

　　点评：“伟嘉安捷”专家指出，等额本息的最大特点是不论月还款额中的本金与利息如何变化，其每个月最终所还银行的月还款额是不会发生变化的，借款人自己计算起来也较为方便。以同样的贷款金额为基数，这种还款方式虽然还给银行的总利息支出会略高于等额本金还款方式，但是对于借款人而言，借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，不但便于自身还款，同时如果借款人有余钱的话还可以安排其它投资项目，这也是为什么现在多数借款人普遍使用等额本息还款方式的主要原因。

　　适用人群：普通上班族、公司企业白领等。

　　住房公积金：

　　举例：银行贷款50万，7成20年还清，贷款利率5.22%。

　　计算：（１）市管公积金。

　　假设借款人贷款50万的这套房屋总价款为100万元，其月收入5000元，公积金月缴存比例8％，月缴存额400元。那么，根据市管公积金自由还款方式计算，其月供、总还款额及总利息额如下：

　　每个月最低还款额2487元，最后到期时所还本金369328.79元，总还款利息为465328.37元。

　　（２）国管公积金。

　　国管公积金的还款方式分为等额本金与等额本息两种方式，这两种计算方法可参考上述商业贷款中的还款方式，不再另外举例说明。国管公积金借款人可贷款最高上限60万元，借款人个人信用等级较好者还可上浮。

　　点评：就住房公积金贷款本身而言，其贷款利率低且暂不受二套房贷政策限制，可谓现阶段借款人贷款买房最佳贷款“武器”。从公积金的市管与国管性质划分来看，市管公积金除了拥有“自由还款”这种月还款额只要不低于规定的最低还款额，每月的还款金额可自由设定的还款方式外，还能够做“贴息贷款”，即贷款不足的部分可以用商业贷款补齐，以后每半年由市管公积金中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。

　　国管公积金同样存有较大的优势，除等额本金与等额本息两种还款方式外，还可为借款人提供“组合贷款”。因为国管公积金规定贷款上限额度为60万，当借款人所贷金融超出这个标准时可以申请“组合贷款”，即超出的部分可以使用商业贷款“配套”完成。在计算还款利息方面，公积金贷款的部分用公积金的利息来计算，商业贷款的部分用商业贷款的利息计算即可，很大程度上更加方便借款人使用。

　　适用人群：只要借款人所在单位为其缴纳住房公积金贷款并且足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金)，且申请贷款时处于缴存状态即可办理公积金贷款。

　　固定利率：

　　举例：银行贷款50万，7成20年还清，贷款利率8.06％

　　计算：目前，北京市各家商业银行的固定利率皆不同。因为借款人一旦与银行签署协议使用固定利率后将不再受到商业利率加息的影响，所以通常情况下固定利率的起征点要高出商业利率几个百分点。（本案例中的固定利率是以基准利率高出三个百分点计算的）银行贷款50万，使用固定利率8.06％，其月供、总还款额及总利息额如下：

　　每个月的月还款额为4200.89元，还款总额为1008213.67元，借款人总的利息支出为508213.67元。

　　点评：固定利率最在的优势在于在加息风险存在的情况下，借款人选择固定利率如同“免死金牌”在手，不必恐惧加息的到来。但是，如果国家对个贷金融市场的宏观调控风力“转向”，不再通过加息来解决，那么借款人选择固定利率的后果无疑是“哑巴吃黄连”，有苦自知。未来金融预期谁也无法预料，借款人是属于传统的“保守型”还是具有冒险精神还要因人而宜。

　　适用人群：对判断未来金融走势有一定把握的借款人。

　　在目前楼市走势判断不明，金融市场宏观调控风向不定的情况下，无论借款人选择商业贷款或是公积金贷款都要与自身生活质量及收入情况相比较，切实把自己的客观条件和主观需求进行有机结合，这样才能制定出最佳省钱还款方法。